Zal het veranderen van winkelcentra in ministeden de huisvestingscrisis in Toronto oplossen?

Op de hoek van Highway 427 en Dundas Street West in Etobicoke staat al meer dan 60 jaar een beige en bruin – en saai naar de huidige maatstaven – winkelcentrum met één verdieping. Het winkelcentrum ligt op 32 hectare en biedt onderdak aan vlaggenschiphuurders zoals Winners, een overvloed aan moeder-en-pop-winkels en een foodcourt.

Cloverdale Mall heeft de omliggende gemeenschap goed gediend, maar het zal niet lang meer bestaan, in ieder geval niet in zijn huidige vorm.

In de loop van het volgende decennium – ervan uitgaande dat de stad Toronto zijn ontwikkelingsaanvraag goedkeurt – zal het winkelcentrum een ​​enorme transformatie ondergaan, met de introductie van 10 woontorens variërend van 17 tot 48 verdiepingen, 185.000 vierkante voet winkelruimte, ongeveer 23.500 vierkante voet van gemeenschappelijke voorzieningen (waaronder een kinderdagverblijf en buurthuis) en 3,8 hectare park.

Cloverdale is slechts een van de 14 GTA-winkelcentra die ontwikkelaars van plan zijn om te zetten in minidorpen. In Brampton, Mississauga en Toronto worden bijna 200 woongebouwen voorgesteld rond Bramalea City Centre, Centrepoint Mall, Dufferin Mall, Fairview Mall, Scarborough Town Centre, Sherway Gardens, Square One, Yorkdale, Agincourt Mall, Atrium on Bay, Dixie Outlet Mall , Malvern Town Centre en Galleria Shopping Centre vanaf het volgende decennium.

Winkelruimte biedt de perfecte herontwikkelingsmogelijkheid, zeggen experts, aangezien er voldoende grond is, bestaande winkeldiensten en toegankelijk openbaar vervoer. Met “beperkende” bestemmingswetten in de GTA die verdichting in eengezinswoningen voorkomen, zeggen ze, bieden winkelcentra een veelbelovend alternatief voor het vergroten van de woningvoorraad, samen met glimmende nieuwe voorzieningen.

“Het is een zeer aantrekkelijke ontwikkelingsoptie”, zegt Carl Gomez, hoofdeconoom bij CoStar Group Canada, een database voor commercieel onroerend goed. “Het herontwikkelen van winkelcentra is een trend die aan het opkomen is in de GTA. Iedereen doet er aan mee. Een moe winkelcentrum verdichten is de juiste keuze. Het creëren van een voetgangersvriendelijk, stedelijk dorp met goede doorvoer, winkels, voorzieningen en woningen is wat de snelgroeiende bevolking van Toronto nodig heeft.”

Huisvesting van de drijvende kracht

Ontario moet de komende tien jaar 1,5 miljoen huizen bouwen om aan de vraag naar woningen te voldoen, met naar verwachting een recordaantal van 1,45 miljoen nieuwkomers tegen het einde van 2025 in Canada. Velen zullen zich vestigen in de GTA, het economische centrum van Canada. Maar grond in de stad is schaars, en de bestemmingswetten van Toronto verhinderen hoogbouw in veel buurten met eengezinswoningen.

“Beperkende” bestemmingswetten kunnen het type woningen beperken dat in bepaalde buurten wordt gebouwd, zegt Randall Bartlett, senior director Canadian Economics bij Desjardins. In de volksmond bekend als de ‘yellowbelt’, verwijst de term naar ongeveer 70 procent van Toronto’s woonwijken die bestemd zijn voor vrijstaande of halfvrijstaande woningen.

“De zonering in de provincie en de stad moet veranderen om meer soorten woningen te huisvesten”, zegt Bartlett. “Er is door de provincie een taskforce opgericht om te proberen over te stappen van uitsluitende zonering naar inclusieve zonering.”

Dat zou het mogelijk maken om meerdere eenheden binnen een pand te bouwen, zei Bartlett, evenals het bouwen van laag- tot hoogbouw zoals condo-torens en betaalbare huureenheden in eengezinswoningen.

Hoewel de regering van Ontario beleid heeft ingevoerd om meer inclusieve zonering te creëren, is dit slechts een recente wijziging. Daarom hebben ontwikkelaars de afgelopen 10 jaar winkelcentra in de gaten gehouden.

“Ontwikkelaars realiseren zich dat winkelcentra op groot terrein staan, vol parkeerplaatsen en, in sommige winkelcentra, lege, niet-verhuurde ruimte”, zei Gomez. “Als je meer dichtheid rond een winkelcentrum plaatst, creëer je een symbiotische relatie, omdat je een populatie creëert van mensen die spullen nodig hebben. Het is een gevangen publiek.”

Veel van de tweederangs winkelcentra, of regionale winkelcentra zoals Cloverdale en Centerpoint, hebben hulp nodig om meer bezoekers aan te trekken, met grotere retailers en meer ervaringsgerichte aanbiedingen zoals spa’s, schoonheidssalons en uitgaanscentra, zei Gomez. Winkelcentra die hun beste tijd hebben gehad of niet langer veel winst opleveren, hebben de omliggende verdichting nodig om het voetgangersverkeer te verbeteren, voegde hij eraan toe.

Volgens de Retail Council of Canada is het verkeer, ondanks een grote opleving van het voetgangersverkeer in winkelcentra na de dieptepunten van de pandemische sluitingen in 2020 en 2021, nog steeds met 28 procent gedaald ten opzichte van het niveau van vóór de pandemie (2019). Hybride werk heeft ook een aanzienlijke impact op het voetverkeer in winkelcentra in de binnenstad, terwijl winkelcentra in de voorsteden opnieuw te maken krijgen met een toestroom van klanten.

Superregionale winkelcentra (meer dan 800.000 vierkante voet) zoals Sherway, Square One en Yorkdale zijn booming, zei Gomez, en hebben geen verbeterde winkelervaring nodig. “Je kunt deze winkelcentra niet repliceren,” zei hij. ‘Het zijn reuzen. Alle retailers willen een plekje hebben in een van die winkelcentra vanwege het ongelooflijke aantal bezoekers dat ze ontvangen.”

Maar tweederangs winkelcentra hebben een “reimagining” nodig, vooral nu ankerwinkels na de pandemie leeglopen, lege winkelruimte in hun kielzog achterlatend, voegde Gomez eraan toe.

“Nadat huurders vertrekken, kan het moeilijk zijn om die winkelruimtes weer in te vullen”, zei hij. “Maar Cloverdale ligt op een goede locatie en er kan iets worden gedaan om het nieuw leven in te blazen.”

In veel opzichten hebben winkelcentra al de basisbouwstenen om een ​​nieuwe buurt te creëren, zegt Rob Spanier, president van Spanier Group, een ontwikkelings- en adviesbureau voor gemengd gebruik.

Ontwikkelaars profiteren van de belangrijkste infrastructuur, zoals snelwegen en doorvoerverbindingen zoals de GO, om een ​​’complete buurt’ te creëren, waar supermarkten, apotheken, gemeenschapscentra, parken en restaurants worden gebouwd om de nieuwe bewoners te bedienen.

“Essentiële diensten zijn essentieel als je wilt dat de plek echt leefbaar aanvoelt”, zei Spanier. “Het kunnen niet alleen winkels en appartementen zijn – het moet gemeenschapsdiensten en -gebruik hebben.”

Niet alleen wonen, maar een gemeenschap

Stel je voor dat wat vroeger een enorme parkeerplaats was, nu de thuisbasis is van Cloverdale Square, in wezen een dorpscentrum met cafés, restaurants, kledingwinkels en fietspaden. Je kunt op de fiets springen en naar de hoek van Dundas Street West en The East Mall gaan om het gemeenschapscentrum te bezoeken, waar een selectie van fitnesslessen en kunst- en cultuurprogramma’s voor jongeren wordt aangeboden. Daarna loop je in vijf minuten naar meerdere parken en picknickplaatsen. De meeste bewoners lopen, fietsen of rolschaatsen om van de ene plaats naar de andere te komen, maar er is voldoende ondergrondse parkeergelegenheid voor mensen met auto’s.

Het is een volledig functionerend stadsecosysteem dat prioriteit geeft aan beloopbaarheid, fietsbaarheid, groene ruimte en snelle toegang tot buurtbehoeften, zegt Aaron Knight, vice-president ontwikkeling bij QuadReal Property Group, die toezicht zal houden op het winkelcentrum ontwikkeling.

Na verloop van tijd zal het winkelcentrum “in zijn huidige vorm niet bestaan”, zei hij, en zal het een gefaseerde aanpak volgen van het bouwen van nieuwe winkelruimte waar bestaande retailers hun intrek kunnen nemen, terwijl Cloverdale Mall langzaam wordt getransformeerd.

“Het is ongeveer 30 hectare land, dus waar begin je?” zei Ridder. “We begonnen met na te denken over het creëren van fietsnetwerken en veel bladerdak van bomen op straat, evenals meerdere parken, om openbare ruimte te creëren die volledig toegankelijk is.”

Het is van vitaal belang dat ontwikkelaars overleggen met de gemeenschapsleden die afhankelijk zijn van de bestaande infrastructuur van het winkelcentrum, zei Knight, aangezien deze winkelcentra al tientallen jaren bestaan ​​en integrale ontmoetingsplekken en diensten bieden voor de lokale bevolking.

“We hebben uitgebreid overleg gepleegd en hebben het ontwerp van Cloverdale gewijzigd om aan de behoeften van de gemeenschap te voldoen”, zei hij. “Of dat nu is om ervoor te zorgen dat sommige moeder-en-pop-winkels naar de nieuwe winkelruimte kunnen verhuizen, of om de ruimte toegankelijk te maken voor senioren die op Cloverdale vertrouwen om te socializen.”

De ontwikkelingsaanpak van Knight is vergelijkbaar met die van de 13 andere winkelcentra in de GTA die ingrijpende transformaties zullen ondergaan.

Er wordt gewerkt aan een uitgebreid meerfasenplan voor Scarborough Town Centre, met vier hoofdgebieden: een winkelkern die bestaat uit het huidige winkelcentrum, een appartementencomplex met een hoge dichtheid van hoogbouw van 45 tot 65 verdiepingen gericht op de toekomstige doorvoer hub, een parkachtige buurt met hoge dichtheid en een woondorp langs Brimley Road.

In totaal zullen naar verwachting 36 hoogbouwtorens worden gebouwd en de Scarborough Subway Extension die momenteel aan de gang is, zal het gebied ook beter verbinden met het belangrijkste vervoerssysteem van de stad.

Op slechts 10 minuten rijden ten noordoosten van Scarborough Town Centre wacht nog een grootschalige ontwikkeling op goedkeuring in Malvern Town Centre. Het winkelcentrum is eind jaren tachtig gebouwd en biedt onderdak aan een supermarkt, een fitnessruimte, restaurants en kantoorruimte voor het TAIBU Community Health Centre, een organisatie die zwarte gemeenschappen in de GTA bedient.

De voorgestelde gemeenschap voor gemengd gebruik zal worden gebouwd in 10 fasen, bestaande uit 15 torens, evenals de aanleg van een nieuw park, met mogelijk sportfaciliteiten, speelstructuren en zitjes.

Het is onduidelijk of het gezondheidscentrum in het masterplan zal worden opgenomen, maar voorlopig blijft het op zijn plaats tijdens de eerste herontwikkelingsfasen, aldus de ontwikkelaar, Davpart.

Terwijl delen van Scarborough de komende decennia ingrijpende veranderingen ondergaan, vinden er ook enkele grote ontwikkelingen plaats in het centrum van Toronto.

Het winkelcentrum Galleria in de straten Dufferin en Dupont wordt “een nieuwe stadsparkgemeenschap in Dupont” genoemd. De ontwikkeling zal plaats bieden aan acht nieuwe woongebouwen, waaronder een nieuwe toren in een “flatiron-bouwstijl” die zal dienen als toegangspoort tot Galleria in the Park – een acht hectare groot park en een gemeenschapscentrum van 95.000 vierkante meter. Er wordt al gebouwd aan de torens en het buurthuis.

De belangrijkste focus van de ontwikkeling is de groene ruimte en het concept van een ‘wellness’-gemeenschap waar prioriteit wordt gegeven aan het zijn in de natuur, toegang tot fitnessvoorzieningen en socializen met buren.

In sommige opzichten volgen veel van deze herontwikkelingen van winkelcentra het model van een stad van 15 minuten, waar bewoners zich op ongeveer 15 minuten wandelen, fietsen of openbaar vervoer bevinden van de dagelijkse benodigdheden.

“Het geeft mensen toegang tot de nieuwe attracties in hun buurt en biedt openbare ruimte waar een diverse groep mensen van kan genieten”, zegt David Roberts, directeur van het programma voor stadsstudies aan de Universiteit van Toronto. “En voor mensen die in de omgeving wonen, kunnen ze gebruikmaken van de voorzieningen en parkruimte en gewoon een middagje buiten zijn.”

Het wachten waard

Hoewel er de komende decennia tientallen nieuwe woontorens zullen worden gebouwd in deze herontwikkelingen van winkelcentra, die huisvesting bieden aan de groeiende bevolking van de stad, is het geen snelle oplossing. Vanwege het grootschalige karakter van de ontwikkelingen vindt de bouw in meerdere fasen plaats en is er sprake van een ingewikkeld bestemmingsplanproces.

“In tegenstelling tot een enkele bouwplaats, wat vrij eenvoudig is,” zei Knight, “met projecten als deze waar je wegen, diensten, rioleringen, openbare ruimte en vervoersknooppunten aanlegt, kost het vele jaren van beoordeling vanwege het zeer technische karakter van de ontwikkeling.”

De bestemmingsaanvraag voor Cloverdale, die al aan de gang is, zal ongeveer drie tot vijf jaar duren voordat de stad deze goedkeurt.

“Dit is allemaal een proces en ons ontwerpteam heeft veel workshops met de stad gehad en zal dat blijven doen om ervoor te zorgen dat we onze doelen bereiken”, zei Knight. “Het moet een samenwerkingsproces zijn.”

Vanwege de lange tijdslijnen zijn herontwikkelingen van winkelcentra niet het antwoord op de huisvestingscrisis, zeggen experts. Maar een dergelijke ontwikkeling is een van de vele benaderingen die een sterk woningaanbod in de hele stad kunnen bieden, waardoor de druk van de geconcentreerde ontwikkeling in de kern van Toronto wordt verlicht.

“Tijd is van essentieel belang als het gaat om het bouwen van meer woningen, en deze projecten hebben een gecompliceerd goedkeuringsproces dat tijd kost om te leveren”, aldus Spanier. “Maar we kunnen de grote impact die ze zullen hebben niet ontkennen.”

DEEL: